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龙湖南京31亿低调抢地 龙湖天街扩张中的规模与利润

时间:2017-08-21 01:03
   3月30日,南京土地市场迎来NO.2017G01-08号8宗土地的网上拍卖,包括3宗纯住宅用地,2宗商办用地和3块商住地。

不出意料,6宗涉宅用地全部遭举牌至封顶价,转为摇号确定归属。

在房企蜂拥抢夺涉宅用地之际,龙湖把目光瞄向了相对“冷门”的商办地,最后以31.4亿元将当日拍卖的NO.2017G07、NO.2017G08两宗商办用地收入囊中。

南京龙湖官方微信宣布,根据规划,两宗地未来均拟打造天街系商业产品。至此,龙湖在南京已经落下三个天街项目。

早前2月15日,龙湖还成功竞得苏地2016-WG-76号地块,拟打造在苏州的第二个天街项目。

市场人士告诉观点地产新媒体,龙湖在商业物业的发展上正在加速。同时,近两年随着地价不断攀升,住宅利润空间被压缩,加大持有型商业物业的投入,是龙湖稳定毛利和净利的重要手段。

年报数据显示,2016年龙湖物业发展业务结算的毛利率为27.6%,受商业物业较高毛利率带动,总体毛利率达29.1%。

两月落地三天街

据观点地产新媒体了解,NO.2017G07、NO.2017G08两宗商办地均未设置最高限价,但纯商业的性质也注定竞争不会太激烈,地块均当场成交。

其中,NO.2017G07地块仅经过四轮竞价,便被龙湖子公司南京中恒星置业有限公司以18.8亿元,楼面价7776.88元/平方米竞得。

该地块位于建邺区新城科技园D-23地块,东至创意路(规划),南至胡家闸河,西至云龙山路,北至楠溪江东街。用地面积48348.43平方米,容积率≤5.0,起始价18.5亿。

紧接着,龙湖另一家子公司南京金名城置业有限公司经过近半小时的竞价后,以12.6亿元、楼面价4967.66元/平方米竞得拿下NO.2017G08地块。

出让公告显示,NO.2017G08地块位于高新区软件园商业配套服务1号地块,东至汇源路,南至文景路,西至星火路,北至汇贤路。用地面积63410.14平方米,容积率1.01≤R≤4.0,起始价为9.3亿元。

南京龙湖官方微信宣布,根据规划,两宗地未来均拟打造天街系商业产品。至此,龙湖在南京已经落下三个天街项目。

南京业内人士尹霄飞认为,G07地块位于河西板块,这个板块目前是南京地价和房价最高的区域,加上青奥会的时候已经把周边基础设置建设好,潜力是比较大的。G08地块位于江北高新区,属于规划热点区域,但位置较偏,商业氛围不算浓厚。

尹霄飞同时指出,目前南京商业处于更新换代的阶段,以往那种比较老的商业综合体慢慢淡化,需要有新意的东西出现。龙湖虽然之前在南京已经布局了一个天街项目,但还没有开业,看不到它的运营效果,所以也不好评价,商业最重要的还是要做好运营管理。

此外,根据两地块的商办性质,加上“一展空间”以龙湖购物中心为依托的性质,上述两项目很多可能成为龙湖扩张“一展空间”的地点。

另值得一提的是,算上南京新入袋的两个项目,龙湖今年以来已经落地了三个天街项目。

早前2月15日,龙湖成功竞得苏地2016-WG-76号地块,成交价17.5亿,楼面价17479元/平方米,溢价率42.27%。

于拿地后,苏州龙湖地产营销总监黄万松表示:此次拿得地块以商业为主,龙湖或将此地打造成龙湖在苏州的第二个天街。

商业扩张中规模与利润

2011年开始,龙湖开始提出要把每年回款的10%投在持有商业上,包括买地、建造。其中,购物中心作为龙湖进军行业选择的唯一业态,经过六年以来的发展已经逐渐规模化。

据最新数据显示,截至2016年底,龙湖投资物业全部为商场,已开业商场面积为193.84万平方米(含车位总建筑面积为251.69万平方米),整体出租率达到95.1%。主要在建的商场为6个,合计在建面积为76万平方米。

根据龙湖公布,2017年还将有五家商场陆续开业,分别是杭州滨江天街、苏州时代天街、重庆U城天街、重庆源著天街、上海宝山天街。2018年常州龙城天街开业。

从计划新开业五家商场,到两月连下三子,都可以看出,在持有型商业的发展上,龙湖的力度并不少。

持有型商业一直被诟病回报周期长、资金沉淀量大,因此对于持有型商业不少开发商态度都相对谨慎。

对于龙湖选择加大投入的选择,市场分析人士指出,一方面是住宅市场面临天花板,加上近两年地价不断攀升,住宅利润空间也在不断被压缩,另一方面,持有型商业物业成为了龙湖稳定毛利和净利的重要手段。

年报数据显示,龙湖投资物业不含税租金收入人民币19.1亿元,较上年增长35.2%。其中,天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%和1.8%,租金收入的增长率分别为37.2%、26.7%和5.3%。

过去三年,若单从物业发展业务结算毛利率来看,2014-2016年分别为24.95%、26.2%、27.6%,同比增幅均为0.5%。

其中,2016年,若加上商业物业较高毛利率的影响,龙湖总体毛利率达29.1%。

龙湖首席财务官赵轶曾透露,龙湖商业毛利率达到74%。相较之下,明显比物业发展业务高出一截。

在利润方面,CEO邵明晓曾介绍,2016年收租业务整体利润为约8%,利润占比保持每年两个百分点的增长,预计2017年占比为11%,到2020年可达20%。

可以预见的是,较高毛利率的持有型商业将成为龙湖利润增长的重要法宝。

在持续扩张持有型商业之外,龙湖2016年中宣布推出长租公寓“冠寓”品牌,并已进入规模化扩张阶段。

邵明晓透露,对于冠寓,龙湖内部的铺排是每年新开房间一万到一万五千间,第三年达到10亿以上的收入规模。

据了解,长租公寓的毛利率目前大概在35%左右,虽不是特别高,但依然高于物业发展业务不到30%的毛利率水平。

因此,市场预期伴随着这部分业务纳入报表,龙湖整体毛利率及利润率亦将出现一定拉升。

(来源:观点地产网 撰文:黄银桥)

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